Cần chuẩn bị những gì trước khi xây nhà?

Chưa được phân loại

Đối với những người “trong nghề”, có chuyên môn thì xây nhà nói riêng hay xây các công trình nói chung vẫn chưa bao giờ là việc dễ dàng. Bạn hãy tương tượng, đang khi xây nhà , thiếu thốn thứ này, thứ nọ bạn sẽ phải chạy đôn chạy đáo lo liệu. Chưa kể tình huống rủi ro, đang khi thi công xảy ra sự cố sập, hay thi công sai với những gì bạn tính trước đó. Lúc đó sẽ phải gồng mình xoay sở, điều đó gây lãng phí thời gian và công của rất nhiều. Vậy để công việc xây dựng được suôn sẽ và hoàn thành tốt, bạn cần chuẩn bị những gì? Những việc làm sau đây sẽ giúp bạn giải quyết phần nào mối lo lắng của bạn.

I. Lên kế hoạch tài chính

1. Ước tính chi phí đầu tư

1.1. Chi phí xây dựng cơ bản

Đây là chi phí bạn cần để xây dựng ngôi nhà đến mức độ hoàn thiện phần kiên cố và có thể đã bao gồm các phần: Ốp lát, trần thạch cao, kệ bếp, gỗ và sơn nước trong ngoài. Theo cách tính phổ biến hiện nay, mọi người thường tính theo suất đầu tư (chí phí xây dựng cho một mét vuông sàn xây dựng), sau đó nhân với số mét vuông trên tổng diện tích sàn xây dựng thực tế của ngôi nhà. Bạn nên tham khảo số liệu thống kê về suất đầu tư từ các công ty thiết kế, thi công uy tín hoặc những người đã có kinh nghiệm xây nhà.

1.2. Chi phí trang trí nội thất

Bạn có thể tính phần này bao gồm chi phí để mua thiết bị nhà tắm, bếp ga, bếp điện, máy lạnh, bàn ghế, đèn trang trí, rèm cửa và các trang thiết bị gia dụng khác cần sắm mới. Lý do chúng tôi đề nghị bạn tính riêng loại chi phí này vì đây là phần rời và hoàn toàn có thể được trang bị sau khi ngôi nhà hoàn thành. Thời gian trang bị thêm những đồ này không phụ thuộc vào thời gian xây nhà mà tuỳ vào tình hình tài chính của bạn. Một điểm nữa là bạn cũng có thể tách phần này ra khỏi công việc của nhà thầu xây dựng.

Thực tế là việc xây dựng nhà luôn luôn có xu hướng phát sinh so với chi phí ước tính theo cách trên. Vì vậy với số tiền tạm tính trên, bạn nên dự trù thêm từ 10%-30%. Với khoản dự phòng này bạn sẽ yên tâm hơn khi trao đổi nhu cầu của mình với kiến trúc sư thiết kế rồi đến nhà thầu thi công.

Lưu ý: Sau khi thiết kế của ngôi nhà đã hoàn thành, bạn hãy sử dụng Dự toán thi công xây dựng kèm theo Hồ sơ thiết kế để thay thế cho cách ước tính như trên. Dự toán thi công xây dựng có độ chính xác và tin cậy hơn cách ước tính chi phí.

2. Phương án tài chính

Hầu hết gia chủ khi quyết định xây nhà đã dự trù trước phương án tài chính. Tuy vậy trong phần này chúng tôi cũng muốn bổ sung thông tin theo tình hình hiện nay nhằm giúp các bạn có thêm phương án lựa chọn có lợi nhất cho mình. Ngoài cách truyền thống vay từ gia đình, người thân và bạn bè, bạn có thể vay tài chính từ bên ngoài để xây nhà. Đúng vậy với sự phát triển của hệ thống tài chính và ngân hàng tại Việt Nam hiện nay, bạn hoàn toàn có thể vay số tiền mà bạn cần để xây nhà bằng hình thức tín chấp hoặc thế chấp chính căn nhà đó. Chúng tôi khuyến khích bạn chọn phương án này nếu số tiền đó của bạn đang phục vụ việc kinh doanh, bạn sẽ thu lãi nhiều hơn số lãi vay. Nếu bạn quan tâm, hãy liên hệ trụ sở các ngân hàng gần nhất để biết thêm chi tiết trước khi bạn bắt đầu.

II. Một số bước chuẩn bị cần thiết

1. Tìm hiểu về pháp lý liên quan đến việc sở hữu

Sở hữu ở đây là quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất. Trên thực tế, có rất nhiều người do lịch sử gia đình, vấn đề chuyển giao giữa các thế hệ và mua đi bán lại mà việc sở hữu trở nên không rõ ràng về phương diện pháp lý. Vì thế những gì chúng tôi khuyến cáo bạn nên rà soát hiện trạng pháp lý ngôi nhà và khu đất mà bạn sẽ xây nhà mới để tránh những rắc rối khi xin phép xây dựng và thi công ngôi nhà. Nếu phát hiện ra vấn đề thì tốt nhất là nên giải quyết ổn thỏa trước khi thi công xây dựng công trình.

2. Tìm hiểu về thông tin quy hoạch, pháp luật xây dựng và quy tắc cộng đồng

– Thông tin về quy hoạch tại vị trí khu đất của bạn;

– Những quy định bắt buộc khác của chính quyền địa phương liên quan đến khu vực xây nhà của bạn như: Khống chế tầng cao, chỉ giới xây dựng (khoảng xây lùi), diện tích sân vườn, phần sử dụng chung với các nhà xung quanh, mầu sắc, chất liệu, …

– Những vấn đề quan hệ với hàng xóm như: Lối đi chung, đường, hẻm, cây xanh, ống thoát nước, …

3. Tìm hiểu về nhà cung cấp vật liệu xây dựng

Bạn nên tìm hiểu từ giai đoạn này những địa điểm cung cấp vật tư xây dựng theo tiêu chí gần công trình của bạn, đủ chủng loại, giá hợp lý và có thể thanh toán từng đợt theo tiến độ nếu có thể. Điều này sẽ giúp công việc thi công của bạn thuận lợi về sau.

4. Tìm kiếm và chọn nhà thầu thiết kế

Một bản thiết kế tốt là cơ sở của một ngôi nhà đẹp. “Đẹp” ở đây cần hiểu theo nghĩa rộng là đẹp về thẩm mỹ, hợp lý về sử dụng và tối ưu về chi phí đầu tư. Để có một bản thiết kế tốt thì bạn phải tìm được các kiến trúc sư, kỹ sư chuyên nghiệp.

Bạn nên đặt ra các tiêu chí cụ thể cho việc lựa chọn công ty thiết kế. Mỗi công ty đều có những thế mạnh riêng và bạn nên tìm hiểu thật kỹ để có thể tìm ra một đối tác phù hợp nhất. Cách tốt nhất là tiếp xúc trực tiếp và đề nghị họ cho bạn tham khảo các đồ án thiết kế đã thực hiện. Tuy nhiên, bạn không nên quá chú trọng vào một bản thiết kế cụ thể nào đó mà nên đánh giá tổng quát dựa trên 3 tiêu chí quan trọng nhất: Ý tưởng Sáng tạo, Chất lượng Thiết kế và Thương hiệu Uy tín.

III. Chuẩn bị cho các tình huống rủi ro

1. Sập nhà khi đang thi công

a) Nguyên nhân

Kích thước móng, cột, dầm thiết kế cho nhà 2 tầng nhưng chủ nhà xây thành nhà 4 tầng mà không tính toán thay đổi kích thước móng, cột, dầm cho lớn hơn.
Do cây chống sàn quá nhỏ (thường dùng loại cây nhỏ và chống thưa)

Do cây chống nhỏ và chủ nhà nâng chiều dày sàn lớn hơn chiều dày thiết kế.
Do đặt thép sai vị trí tại kết cấu.

b) Giải pháp

Để tránh xảy ra sự cố không ai mong muốn này nhà thầu tư nhân nên thực hiện tốt các việc như sau:
Thuê kỹ sư xây dựng thiết kế phần kết cấu bê tông cốt thép (móng, cột, đà sàn …)
Có thể chọn nhà thầu thi công phần kết cấu riêng, phần hoàn thiện riêng (tùy theo điểm mạnh của nhà thầu)
Không được tự ý thay đổi phần kết cấu, hoặc quy mô công trình (nâng tầng, thay đổi kết cấu bê tông cốt thép) khi chưa được sự đồng ý của kỹ sư xây dựng.
Nên dùng những người biết chuyên môn để lựa chọn nhà thầu (người có chuyên môn phải biết đánh giá chất lượng thi công phần kết cấu và kiến trúc của từng nhà thầu ở các công trình trước) – lựa chọn đầu vào tốt.
Không nên dùng cây chống nhỏ, hay cong vênh khi chịu ảnh hưởng của thời tiết (sàn hay bị sập, võng).

2. Thầu bỏ chạy khi nhà xây dựng dở dang

a) Nguyên nhân

Do lúc làm hợp đồng không quy định rõ quyền hạn và trách nhiệm của chủ nhà và chủ thầu, lúc xây dựng chủ nhà yêu cầu làm thêm, chủ thầu đòi tiền thêm xảy ra tranh chấp.
Trong hợp đồng không nêu rõ chủng loại vật tư để thi công phần kết cấu, ví dụ chủ thầu dùng vật liệu cốp pa bằng nan luồng chẻ, chống bằng cây cong, nhưng chủ nhà yêu cầu phải dùng cốp pa bằng ván, cây chống bằng luồng thẳng…
Chủ nhà không có người giám sát từng bước khi thi công phần kết cấu để tùy cho nhà thầu làm, khi thi công được nhiều hạng mục rồi chủ nhà mới thấy chất lượng không tốt nhờ kiểm định can thiệp – chủ thầu bỏ chạy.

b) Giải pháp kinh nghiệm khi xây nhà:

- Lựa chọn nhà thầu trước khi ký hợp đồng là việc quan trọng nhất (nhà thầu phải có tâm và tầm), muốn đạt được điều này chủ nhà cần làm những việc sau:
  - Nhờ người có chuyên môn về kết cấu xây dựng (tốt nhất là kỹ sư xây dựng) để xem xét và đánh giá chất lượng, tiến độ (nguồn nhân công, phỏng vấn cách thức thi công của nhà thầu, đến các chủ nhà do nhà thầu này xây dựng để phỏng vấn, …), chất lượng của các công trình trước của nhà thầu có quy mô gần tương đương với công trình chuẩn bị xây, đặc biệt là chất lượng thi công phần kết cấu.
  - Không nên giao cho nhà thầu đã thi công công trình nhỏ hơn công trình chuẩn bị xây (chuyên xây nhà cấp 4 thì thi công nhà 3 tầng khó có chất lượng tốt)
  - Không nên tạm ứng cho nhà thầu sau khi ký hợp đồng mà nên trả tiền sau khi xong từng hạng mục (để tránh trường hợp nhà thầu bỏ chạy, chủ nhà mất tiền)
  - Nhà thầu có tài sản đền bù khi sửa chữa lại (phải có địa chỉ và nhà cửa).
- Sau khi đã chọn được nhà thầu thì việc lập hợp đồng rõ ràng là cần thiết (cần có phụ lục hợp đồng) là làm hợp đồng chặt chẽ, chi tiết. Cụ thể trong hợp đồng cần ghi rõ những gì chủ thầu phải làm (như phần bê tông cốt thép, xây trát, điện nước, sơn tường, ốp lát gạch men …), những gì chủ thầu không làm (như lát nền gỗ, gắn máy nước nóng …). Tiến độ tạm ứng tiền theo công việc. Cần có phụ lục hợp đồng ghi rõ thiết bị để thi công (như máy trộn bê tông, cây chống, ván khuôn tạo mặt phẳng để đỡ sàn, dầm bê tông…), Trách nhiệm của nhà thầu khi chất lượng không đạt yêu cầu.
3. Tuổi thọ công trình

Một công trình muốn có tuổi thọ cao đòi hỏi 4 nhà thầu (thiết kế, thi công, giám sát, bảo trì khi sử dụng) phải thực hiện công việc của mình với chất lượng cao.

Đây là 1 yêu cầu rất khó đạt được trong các công trình xây dựng nhà tư nhân. Phần đông chủ nhà không quan tâm nhiều đến chất lượng thi công phần kết cấu, do vậy các công trình thường có tuổi thọ thấp, chỉ sử dụng từ 10 đến 30 năm đã phải đập bỏ hoặc sửa chữa lớn. Trong khi đó những công trình làm phần kết cấu tốt có thể sử dụng từ 70 đến 100 năm.
- Nguyên nhân kinh nghiệm khi xây nhà:
- Chủ nhà không biết do vậy không quan tâm đến tuổi thọ công trình.
- Chủ nhà tự giám sát chất lượng thi công trong khi chưa biết nhiều về kiến thức công trình .
- Chủ nhà chọn nhà thầu chủ yếu dựa vào cái đẹp bên ngoài mà không biết và không căn cứ vào chất lượng thi công phần kết cấu.
- Rất ít các công ty tư vấn xây dựng chuyên về giám sát công trình hiện nay thực hiện việc giám sát nhà tư nhân (khối lượng nhỏ, khó làm), đồng thời một số chủ nhà thấy không cần thiết nên không thuê.
- Thép gỉ mức độ nặng nhưng vẫn tiến hành đổ bê tông.
- Lớp bảo vệ bê tông mỏng hoặc không có lớp bê tông bảo vệ cốt thép.
- Thiết kế kết cấu không đạt yêu cầu.
- Chất lượng thi công kém, không có lớp bê tông bảo vệ bao bọc cây thép tại chân cột (phần chôn ngầm dưới đất), cây thép sẽ bị ăn mòn và đứt trong thời gian ngắn gây mất an toàn cho công trình.